שלחו לנו
וואטסאפ

מימוש משכנתא

באילו מקרים הבנק יתחיל הליך מימוש משכנתא, מה כדאי לעשות במקרה של פיגור בתשלומי המשכנתא וממה כדאי להמנע? 

Picture of עו"ד שעיה קטן

עו"ד שעיה קטן

עורך דין בנקים ▪️ מומחה לדיני בנקאות ותביעות נגד בנקים ▪️ שותף מייסד במשרד עורכי דין קטן, בר-טל, טלמור

מימוש משכנתא

מימוש משכנתא - ניווט מהיר

3 מקרים בהם הבנק יבצע מימוש משכנתא

מימוש משכנתא הוא תהליך שנפתח בדרך כלל בשל פיגור בתשלומי משכנתא או כאשר קיים נושה חיצוני מטיל עיקול או רושם הערה (בשל אי פירעון הלוואה אחרת, חוב לרשויות המס, ארנונה, מזונות או הלוואה בשוק אפור) או כאשר מתברר לבעל המשכנתא כי הפרטים שנמסרו לו שגויים או נגועים במרמה.

בשל פיגור בתשלום המשכנתא:

כשאנשים לוקחים משכנתא הם מתכננים את החזר ההוצאות שלה ביחס למשכורת ולריביות הנהוגות באותה תקופה ומתוך אמונה שבעתיד יהיה יותר טוב. אבל בשנה האחרונה היו עליות ריבית, התייקרות מחירים ושלל בעיות המשפיעות על היציבות התעסוקתית ועל היכולת של בעלי משכנתאות לעמוד בהחזר החודשי אליו התחייבו.

אם עוד לא צברתם פיגור של 7 תשלומים חודשיים: 

בהתאם לדין באם נצבר פיגור העולה בסכומו על 7 תשלומים חודשיים, ניתן להגיש את המשכנתא למימוש בהוצאה לפועל, כך שיש שהות של כחצי שנה לעושת פעולות שימנעו את הליך המימוש.

צריך לזכור שהבנק ישלח ההתראה ויפעל למימוש על מנת להגן על ההשקעה / ההלוואה שהועמדה לכם. וכדאי להגיע להסדר עם הבנק. 

כדאי לדעת: 
כל עוד מחירי הדיור עולים או לכל הפחות אינם בקריסה ההעדפה של הבנק היא לאפשר לבעלי הנכסים לפרוס את החוב ולהגדיל את ההלוואה.

אם הקושי הכלכלי זמני ולא הצלחתם להגיע להסדר עם הבנק, כדאי:

  • להורות לבנק לכבד קודם כל את תשלומי המשכנתא על פני חובות אחרים.

  • לפרוע את המשכנתא תחילה על פני כל תשלום חוב אחר, כשהמשכורת נכנסת.

  • אם החשבון העיקרי שלכם נמצא באותו בנק בו לקחתם את המשכנתא, העבירו את החשבון העיקרי לבנק אחר כדי להבטיח שתשלומי המשכנתא יכובדו תחילה.

  • לא מצליחים לשלם את כל הסכום? נסו להגיע להסדר תשלומים עם הבנק. עדכנו בסכום שתוכלו לשלם מדי חודש מתוך החוב ועמדו בתשלום, כדי שהבנק יראה שאתם לא נעלמים ונאמנים למילה שלכם.

  • כחלק מהמשכנתא ניתן לקחת הלוואת זכאות ממשרד האוצר. בעלי נכסים שלקחו את ההלוואה הזו זכאים לפנות לוועדה הבינמשרדית ולבקש ממנה לדון בעניינם. כיוון ששיקולי הוועדה אינם רק כלכליים אלא לוקחים בחשבון גם את הסיפור האישי של מי שעומד מולה, ואף את המצב הפוליטי והחברתי, היא עשויה לקבל החלטות שיקטינו את החוב. ובכל מקרה, ההמתנה להחלטת הוועדה מחייבת את הבנק להקפיא את הטיפול בתיק.

אם הקושי הכלכלי אינו זמני:

כדאי לפעול למימוש עצמי של הנכס בשקיפות מול הבנק ולחסוך ריביות ועלויות מימוש. פניה לעו"ד תביעות מול בנקים עוד לפני שהאיחור במשכנתא מגיע לרף ה-7 חודשים תסייע להבין כיצד נכון לכם להתנהל, תאפשר משא ומתן מול הבנק בתנאים טובים יותר, ואולי אפילו תמנע את הפינוי העתידי מהנכס.

ממה כדאי להמנע?

  • חתימה על מיחזור משכנתא ללא יעוץ : הליך זה לא מקפיא או מסדר את ההחזר החודשי והוא כולל בדרך כלל קנסות על יציאה מהתוכנית שלא בזמן.

  • פנייה למלווה חוץ בנקאי: זו טעות נפוצה, שעלולה לסבך אתכם יותר משתי סיבות: ראשית מלווה חוץ בנקאי דורש ריבית גבוהה יותר, ושנית ההוראות של המפקח על הבנקים לגבי מימוש משכנתא לא חלות על מלווה כזה, והנטייה שלו לפעול למימוש נמרצת ותקיפה יותר.

  • הטמנת הראש והתעלמות מפניות הבנק.
פיגור במשכנתא - התנהלות למניעת הליכי מימוש משכנתא

כשנושה מבקש מהבנק להפעיל עיקול:

הבנק עלול להידרש לפעול למימוש המשכנתא גם כשהמשכנתא שלו משולמת כסדרה, באם נוצר חשש לבטוחה כגון הטלת עיקול או רישום הערה לטובת צד שלישי או נושה אחר. כך למשל אם יש לכם חוב לרשויות המס או לנושה אחר שהטיל עיקול על הנכס, הוא יכול לכפות על הבנק לממש המשכנתא או לוותר על הבטוחה שלו.

החוב יכול להיות עסקי, חוב לרשות (לדוגמא חוב ארנונה), חוב לצד ג' – מלווה חוץ בנקאי או שוק אפור, או אפילו חוב מזונות שלא שולם. אם אותו גורם רשאי לעקל את הדירה, הבנק שרואה סיכון לבטוחה שבידו בוחר לפעול במקום בדרך של מימוש משכנתא.

כדאי לדעת: 

לבנק אין אינטרס שאחרים ישתלטו על הדירה. לכן חשוב לפנות לעו"ד שייעץ לך כיצד למנוע זאת.

כיצד לפעול נכון בהליך מסוג זה?

  • אם תהליך החתימה היה לא תקין: פעמים רבות בהליכי הלוואה חוץ בנקאית מתרחשות טעויות רבות במתן ההלוואה, לרבות עריכת הסכמים בניגוד לחוק. חשוב שלא לחתום על הסכמים חדשים או לערוך שינויים בהסכמים עם הגוף המלווה מבלי להתייעץ עם עו"ד, שכן הטעויות שנעשו בהסכם הראשוני עשויות להקטין משמעותית את היקף החוב ובמקרים מסוימים אף לשמור על הנכס.

  • ישנם מקרים שבהם אחד מבני הזוג לא חתם על ההלוואה או על ויתור על זכויות שהחוק מקנה לבן זוג אך הבנק דורש את פינויו גם כן. במקרה כזה חשוב להתייעץ עם עו"ד, שכן לשני בני הזוג זכויות וחובות.

  • אם מדובר בלווה שערב לחובו של אחר או בנכס שמשועבד לטובת הלוואה עסקית או במטרה לאפשר לילדים לרכוש דירה, בעל הנכס נמצא במעמד של ערב ונהנה מהגנות מיוחדות ושונות משל בעל דירה. חשוב להתייעץ עם עו"ד שיברר האם הבנק מילא את חובותיו כלפי בעל הנכס, כי במקרה שלא נפתחת אופציה להקטנת החוב או הגעה להסדר מוצלח יותר מול הבנק.

כשאחד מבעלי הדירה בהליך פשיטת רגל או חדלות פרעון:

בשנת 2018 חוקק חוק חדלות פירעון שיצר מהפכה בהליכי מימוש של נכסיו של חייב המצוי בהליכי חדלות פירעון. אם בעבר לבנק היתה הבכורה להחליט אם ואיך לממש המשכנתא של פושט רגל / חדל פירעון, היום בית המשפט יכול להורות על מימוש דירת מגורי של חייב גם אם רשומה עליה משכנתא וגם אם לחייב יש רק חלק קטן מהדירה.

כיצד לפעול נכון בהליך מסוג זה?

יש לבחון את מערכת הזכויות והחובות הכללית של החייב ובני משפחתו ושל כלל הנושים. כך למשל אם לבני הזוג יש הסכם ממון לפעול לאכיפתו, ואם יש יכולת כלכלית  לפדות את חלקו של החייב. התייעצות עם עו"ד תסייע להקטין את הסכומים שישולמו בעבור פידיון חלקו של בן הזוג.

עד כמה נפוצים הליכי מימוש משכנתא?

בכל שנה מאות אלפי ישראלים מקבלים מכתבי התראה על כוונת הבנק לפתוח בהליך מימוש משכנתא. הליך שמשמעותו היא שאם בעל החוב לא יצליח לפרוע את חובו לבנק, הבנק יממש את זכותו וימכור את הדירה עבורה נלקחה המשכנתא מהבנק. 

באוקטובר 2023, בעקבות מלחמת חרבות ברזל וחוסר הוודאות הכלכלית שנוצרה בעקבותיה, פרסם בנק ישראל מתווה לדחיית הלוואות. במאי 2024 התפרסם הדו"ח השנתי של המפקח על הבנקים הסוקר את מצבן של ההלוואות שהוקפאו ונדחו וכן את מצב המשכנתאות שנמצאות בפיגור במשק. לפי הדו"ח משכנתאות בשווי 434 מיליון ש"ח נכנסו לפיגור של 30 יום לפחות ונמצאות באזור הסכנה. אם נוטליהן לא יצליחו לעמוד בתשלומים בחודשים הבאים, הם עלולים למצוא את עצמם עומדים בפני הליכי מימוש משכנתא. 

טיפול משפטי מקדים עשוי לשנות את התמונה

בהתאם לדין חובה על בנק לשלוח ללווה התראה בכתב 21 ימים לפני נקיטת הליכים לגביית ההלוואה. לפיכך עם קבלת מכתב ההתראה מהבנק מומלץ לפנות בהקדם אל עו"ד מומחה בתביעות נגד בנקים להשגת הסדר חוב מול הבנק.

ככל שעורך הדין יתחיל את הטיפול בעניינכם מוקדם יותר, הוא יוכל להשיג לכם תנאים טובים יותר בתהליך, לספק לכם ייעוץ חכם ומדוייק להתנהלות מול הבנק, למנוע מכם לעשות טעויות נפוצות ולנסות ולמנוע את מכירת הבית בהוצאה לפועל.

עומד לפני מימוש משכנתא? אנחנו נסייע לך

עו"ד שעיה קטן, ראש תחום בנקאות במשרד עו"ד קטן, בר-טל, טלמור מסייע לבעלי נכסים שנקלעו לתהליכי מימוש משכנתא על ידי הבנק. לעו"ד קטן ניסיון של למעלה מ-30 שנה בייצוג הבנקים הגדולים בישראל בהליכים מסוג זה מכיר את כל דרכי הפעולה, המניעים והכללים החלים על התחום, ומשנת 2024 מייצג לקוחות פרטיים המתמודדים בהליכים שננקטים נגדם.

למשרדנו הצלחות רבות בייצוג בעלי נכסים הנמצאים בסיטואציה קשה זו, הכוללים הפחתות חוב בשיעורים גבוהים, שינוי החלטת הבנק ממימוש משכנתא לפריסת חוב, מניעת מכירת הנכס ועוד. שותפי המשרד מייעצים ללקוחותינו מהשלבים הראשונים בתהליך ועד לייצוג בערכאות שיפוטיות, בהתאם לנדרש בתיק.

איך נוח לך להתייעץ איתנו?

עוד מאמרים שיכולים לעניין אותך בנושא הזה:

דיני בנקאות

למשרדנו ניסיון של למעלה מ- 30 שנה בתחום הבנקאות וכן ידע והיכרות עם דרכי הפעולה והרגולציה מול המערכת הבנקאית, בתי המשפט וההוצאה לפועל. התדיינות משפטית

עורך דין תביעות נגד בנקים בהליך מימוש משכנתא

הליך מימוש משכנתא

הליך מימוש משכנתא על ידי הבנק כולל 6 שלבים. חשוב להבין מה קורה בכל שלב ולדעת כי בכל אחד מהם ניתן להתייעץ עם עו"ד תביעות מול בנקים, על מנת שינהל עבורכם משא ומתן וישפר את התנאים.

ליצירת קשר איתנו:

דילוג לתוכן