מאת עו"ד אלה אוסטרובסקי, ראשת מחלקת המקרקעין וההתחדשות העירונית במשרד קטן, בר-טל, טלמור.
התחדשות עירונית הפכה בשנים האחרונות לאחד המנועים המרכזיים של שוק הנדל"ן בישראל. מדובר במהלך של חידוש מבנים ומתחמים ותיקים, הריסתם ובנייתם מחדש או חיזוקם ושדרוגם, במטרה להגדיל את היצע הדיור, לחזק מבנים מפני רעידות אדמה ולשפר את התשתיות ואת המרחב הציבורי. לצד היתרונות הברורים לדיירים ולעיר, מדובר בתהליכים ארוכים ומורכבים, המחייבים הבנה משפטית מעמיקה וליווי צמוד לאורך כל שלביהם.
מהי התחדשות עירונית
התחדשות עירונית היא מונח גג לשורה של מסלולים לחידוש רקמות עירוניות בנויות. בישראל פועלת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שהוקמה מכוח חוק ייעודי בשנת 2016 במסגרת משרד הבינוי והשיכון, ותפקידה לקדם ולהאיץ פרויקטים, להסיר חסמים ולהכריז על מתחמים מתאימים להתחדשות.
שני המסלולים המוכרים ביותר הם תמ"א 38 ופינוי בינוי. לכל אחד מהם מאפיינים משפטיים, תכנוניים וכלכליים שונים, והבחירה ביניהם תלויה במצב המבנה, בגודל המתחם, בזכויות הבנייה ובמדיניות התכנונית המקומית. לצד שני המסלולים המרכזיים קיימים גם מסלולי תכנון נוספים, אך העיקרון המשותף לכולם הוא ניצול יעיל יותר של הקרקע העירונית תוך שדרוג איכות החיים של התושבים ובטיחות המבנים.
תמ"א 38: חיזוק מול הריסה ובנייה
תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, המוכרת כתמ"א 38, אושרה בשנת 2005, והיא נועדה לחזק מבנים שהיתר בנייתם ניתן לפני שנת 1980 ואינם עומדים בתקן הישראלי לעמידות ברעידות אדמה.
לתכנית שני מסלולים עיקריים: מסלול חיזוק (תמ"א 38/1), שבו המבנה הקיים מחוזק ומורחב תוך תוספת דירות, ממ"דים, מעלית וחניות; ומסלול הריסה ובנייה (תמ"א 38/2), שבו המבנה נהרס ונבנה מחדש מהיסוד. עבור הדיירים המשמעות היא קבלת דירה מחוזקת ומשודרגת, לרוב בתוספת ממ"ד, מרפסת, מעלית ומקום חניה, ולצד זאת עלייה בערך הנכס. חשוב לדעת כי האפשרות להגיש בקשות חדשות להיתר מכוח תמ"א 38 הסתיימה ביום 1 באוקטובר 2022; בקשות שהוגשו לפני מועד זה ממשיכות להתברר, ובפרויקטים חדשים עבר מרכז הכובד אל מסלולי תכנון מקומיים ואל פינוי בינוי.
פינוי בינוי: חידוש מתחמים שלמים
בפרויקט פינוי בינוי נהרס מתחם שלם של מבנים ישנים, ובמקומו נבנה מתחם חדש ומודרני הכולל מספר רב יותר של יחידות דיור, לצד תשתיות ושטחים ציבוריים מחודשים. בשונה מתמ"א 38, המתמקדת לרוב במבנה בודד, פינוי בינוי עוסק במתחם רחב היקף ומצריך תיאום בין בעלי דירות רבים, רשויות התכנון והיזם. לשם קידום הפרויקט נדרשת לרוב הכרזה על המתחם כמתחם פינוי בינוי, המהווה תנאי להחלת ההטבות וההסדרים הקבועים בדין.
התהליך מתחיל בדרך כלל בהתארגנות הדיירים, בבחירת נציגות ובליווי משפטי מטעם הדיירים, הנפרד מהיזם. בהמשך נבחר יזם, נחתם הסכם ומתנהל הליך תכנוני להוצאת היתרים. אחד המאפיינים הבולטים של פינוי בינוי הוא ההגנה על הדיירים: היזם נדרש להעמיד לרשותם פתרון דיור חלופי ולשאת בעלויות השכירות לאורך תקופת הבנייה, וכן להעמיד ערבויות וביטחונות להבטחת זכויותיהם. מאחר שפרויקטים אלה נפרסים לרוב על פני שנים רבות, חשוב לבחון היטב את איתנות היזם, את לוחות הזמנים ואת הבטוחות עוד בשלב ההסכם.
הרוב הדרוש והגנה על הדיירים
אחד האתגרים המשמעותיים בהתחדשות עירונית הוא השגת הסכמת בעלי הדירות. לאורך השנים הופחת שיעור ההסכמה הנדרש כדי לאפשר קידום פרויקטים גם כאשר חלק מהבעלים מתנגדים. כיום, בהתקיים התנאים הקבועים בדין, די בהסכמת רוב מיוחד מבעלי הדירות, כשני שלישים מהם, כדי לקדם את המהלך, ובמקרים המתאימים אף לפעול מול דייר המתנגד לעסקה ללא טעם סביר, המכונה "דייר סרבן".
כאשר מתקיים הרוב הנדרש, ניתן בתנאים מסוימים לפנות לערכאות או למפקח על רישום המקרקעין כדי להסיר התנגדות בלתי סבירה. עם זאת, הדין מקנה הגנות חשובות לבעלי הדירות, ובכללן התחשבות באוכלוסיות מיוחדות כגון דיירים מבוגרים, והבטחת תמורה הוגנת. איזון נכון בין קידום הפרויקט לבין שמירה על זכויות הפרט מחייב ליווי משפטי מנוסה, המכיר הן את הצד התכנוני והן את הצד החוזי של העסקה.
ליווי משפטי בהתחדשות עירונית
במחלקת המקרקעין של משרד קטן, בר-טל, טלמור אנו מתמחים בליווי פרויקטים של התחדשות עירונית בתחומי תמ"א 38 ופינוי בינוי, לצד דיירים, נציגויות ויזמים. הליווי כולל בחינה של כדאיות העסקה, ניהול משא ומתן על ההסכם, הבטחת זכויות הדיירים ווידוא עמידה בדרישות הדין לאורך כל הדרך. אשמח אני וצוות המחלקה לעמוד לרשותכם, לתת לכם תמונה מלאה ומענה המותאם למצבכם הספציפי.
